GUÍA PRÁCTICA PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
FACTORES IMPORTANTES
EL EDIFICIO
INFORMACIÓN LEGAL
GUÍA PRÁCTICA PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
Comprar una casa es siempre un paso importante, tanto en el ámbito personal como económico. Se trata de una decisión que puede afectar tus costumbres y calidad de vida, así como tus relaciones familiares, sociales y laborales. Además, probablemente, será la mayor inversión que hagas en mucho tiempo.
FACTORES IMPORTANTES
Elementos que influyen en el precio
La situación, las dimensiones, la altura respecto de la calle y la orientación son los factores que más condicionan el precio de una vivienda. La estructura, los acabados, los aislamientos y las instalaciones influyen en el precio del piso, pero aún más, el número de cuartos de baño, los acabados de la cocina y la instalación de la calefacción. El precio de la vivienda es proporcional a su superficie y, por ello, debes tener en cuenta que hay distintas maneras de medirla.
Superficie útil:
Es la suma de las superficies de todos los espacios de la vivienda sin incluir el grosor de las paredes. Normalmente, se entiende por superficie útil, el espacio interior de la casa y de los balcones. La de azoteas y patios se indican por separado, aunque a veces, se incluye alguna de ellas.
Superficie construida:
Es la suma de la superficie útil más el grosor de las paredes y, a veces, la de patios y conductos de ventilación.
Superficie computable:
Incluye la superficie construida de la vivienda y la parte proporcional de los espacios comunes del edificio portería, terrazas, escalera, azotea, patio o jardín comunitario, etc. que le corresponden según la cuota de copropiedad.
Una vivienda antigua puede constituir una buena oportunidad de compra, pero posiblemente será necesario modificar alguna instalación para adecuarla a tus deseos personales o necesidades y a las normativas actuales. La compra de un piso en construcción o sobre plano puede suponer un ahorro, al mismo tiempo que te permite realizar cambios respecto al proyecto inicial, sin que ello te suponga gastos adicionales.
El entorno
El barrio
La elección del barrio o de la zona condiciona el precio de compra de la vivienda, los gastos futuros y la calidad de vida de toda la familia. Por lo tanto, es importante que analices objetivamente los siguientes factores:
Los desplazamientos
¿A qué distancia se encuentra la casa del trabajo, los colegios, los clubes o de los familiares y amigos que visitas regularmente? ¿Hay transportes públicos cerca? ¿Hay suficientes zonas de aparcamiento para vehículos?
Servicios y comodidades en la zona
¿Hay comercios, mercados, escuelas, servicios sanitarios, parroquias, cines y restaurantes? ¿Hay espacios verdes destinados a niños y a personas mayores?
Posibles cambios en el barrio
Los cambios debidos a planes urbanísticos o a la construcción de obras públicas pueden perjudicarte o beneficiarte. El Ayuntamiento te facilitará información acerca de proyectos eventuales, inmediatos o futuros, que puedan afectar a la zona.
Ubicación
Es conveniente que antes de tomar una decisión, visites todas las viviendas que puedas. Así, podrás comparar y elegir la que más te guste. Vale la pena tener en cuenta los siguientes aspectos:
Orientación
Las viviendas orientadas hacia el interior de la manzana son más silenciosas que las orientadas hacia la vía pública. ¿Dispone de una buena iluminación natural? ¿Cuántas habitaciones tienen ventanas exteriores? ¿Te gusta la vista? ¿Puede verse el interior desde otros edificios o desde la calle? ¿Da el sol por la mañana o por la tarde? ¿Existe la posibilidad de que otros edificios nuevos condicionen las ventajas actuales?
Dimensiones y distribución
¿Cuenta con los metros cuadrados y las habitaciones que deseas? ¿Te gusta su distribución? y, ¿se adapta a tus necesidades? ¿Se pierde excesivo espacio en distribuidores, recibidor y pasillos? ¿Están separadas las zonas de día de las de noche? Para ir a una habitación, ¿se tiene que atravesar otra habitación?
Cambios y mejoras
No debes olvidar añadir al precio de la vivienda el coste de las reformas o mejoras que te gustaría hacer.
EL EDIFICIO
La calidad de la construcción
¿Qué tiene que examinarse?
Mediante un sencillo y minucioso examen, puedes obtener garantías razonables sobre la seguridad, solidez y calidad de la construcción de la vivienda.
Los puntos clave de la estructura
Las estructuras de ladrillo, metálicas o de hormigón no ofrecen, unas respecto de las otras, ninguna ventaja o inconveniente especial. Pero conviene tener en cuenta ciertos aspectos: los defectos en la estructura o en los cimientos, que generalmente se detectan con la aparición de grietas y humedades, no se podrán comprobar hasta pasado un cierto tiempo desde la contrucción del edificio.
Las instalaciones
De la vivienda, conviene comprobar:
El aislamiento térmico:
Para conseguir un mejor confort y ahorrar energía, es preciso que compruebes el aislamiento de la vivienda respecto a la temperatura exterior.
El agua:
Comprueba que los diferentes grifos pueden abrirse simultáneamente sin que por ello se pierda excesivo caudal de agua. Verifica que el sistema para obtener agua caliente se adapta a tus necesidades.
El gas:
En primer lugar, es fundamental comprobar si la vivienda dispone de gas natural, gas ciudad o butano, y si la instalación se ajusta a la normativa oficial. Si no es así, la compañía te pedirá, como requisito indispensable, que hagas las adaptaciones necesarias.
La electricidad:
Observa si existen tomas de tierra para electrodomésticos, aparatos de calefacción o aire acondicionado.
La calefacción:
¿Hay calefacción? ¿Qué sistema tiene eléctrico, radiadores de gas, de aire caliente, etc.? ¿Es central o individual?
El nivel de los acabados
¿Qué debe tenerse en cuenta?
En primer lugar, observa si los acabados te gustan: pintura, baldosas, parqué, zócalos, molduras, etc., y comprueba su calidad y colocación.
Las aperturas hacia el exterior
Las puertas y ventanas deben proporcionar luz, ventilación, vista y paso, un buen aislamiento térmico y acústico, además de evitar la entrada de agua.
Las humedades
La aparición de humedades se debe, principalmente, a defectos de impermeabilización, a fugas en las instalaciones, a deficiencias en el aislamiento térmico, a un mal ajuste de las aperturas hacia el exterior y a la existencia de grietas.
INFORMACIÓN LEGAL
Es fundamental obtener el máximo número de datos sobre tu futuro domicilio, para ver si lo que le ofrece el vendedor coincide con la realidad.
Especialmente, se deben tener en cuenta tres aspectos:
Las características de la vivienda en sí misma.
La propiedad, los cargos y gravámenes que la puedan afectar. Certificado del administrador que demuestre estar al corriente del pago de los gastos comunitarios y verificar que también se está al corriente del pago de los tributos.
La situación urbanística en el municipio en que se ubica.
Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene como finalidad primordial dar a conocer a cualquier persona interesada quién es el propietario de la vivienda que desea comprar, y si hay algún tipo de tasa o gravamen, como por ejemplo hipotecas, censos, embargos judiciales o similares
Las normas urbanísticas, ¿cómo le pueden afectar?
Las normas urbanísticas regulan la ordenación de un territorio determinado.
Mediante una sociedad de tasación, puedes conocer la situación urbanística que puede proporcionarte información acerca del inmueble en que se encuentra la vivienda. Se trata de un certificado, expedido por el Ayuntamiento, en el que consta la situcación urbanística del inmueble e información sobre si está afectado por lo establecido en el plan urbanístico correspondiente.
Contratos
La opción de compra
Tener derecho de opción a compra sobre la vivienda que en principio le interesa, es una ventaja para usted. Le permite disponer de un margen de tiempo para decidirse, para buscar otra mejor, para conseguir el dinero que necesita, para vender bienes personales que le ayuden a financiarla, etc.
Para tener este derecho, el vendedor solicita normalmente una determinada cantidad de dinero, pactada entre los dos, que puede considerarse como una prima que hay que satisfacer para tener derecho de opción a compra.
Tenga en cuenta que si después del plazo fijado usted no compra la vivienda, el vendedor puede retener la cantidad indicada en concepto de prima de derecho a opción, si lo establecieron de este modo.
Las arras
Las arras o fianza es una cantidad de dinero que no llega al precio total y que entregas al vendedor como garantía de que cerrará la operación en un plazo determinado.
Contratos de adhesión y cláusulas generales
Los contratos de adhesión son los redactados previamente por una de las partes, a fin de que la otra parte acepte unas determinadas condiciones. Es un trámite que se suele hacer en la compra-venta de viviendas. La empresa inmobiliaria o urbanizadora presenta a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos.
Analiza las cláusulas del contrato, sin olvidar las que explican quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la compra, y fíjate en los derechos y obligaciones de las partes. Ten en cuenta que la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios protege tus derechos y establece, con carácter general, qué requisitos deben cumplir las cláusulas y condiciones generales en este tipo de contratos.
Si antes de firmar consideras que no has sido bien informado de las ventajas, de los posibles inconvenientes y de cómo la ley te protege, solicita el asesoramiento de un abogado o de un profesional experto en transacciones inmobiliarias.
La firma de la escritura pública
La firma de la escritura es el momento culminante de todo el proceso de adquisición de una vivienda. Después de la firma, adquieres la propiedad, hecho que se hace público delante de terceros mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad.
La Financiación
El precio de la vivienda y, especialmente, la manera de obtener el dinero para llegar a pagarla es, en general, el factor más importante.
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